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吴亚军潜入湖底

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本文来自微信公众号:盒饭财经(ID:daxiongfan),作者:赵晋杰,编辑:王靖,头图来自:视觉中国


卸任董事长当天,刚做完一次眼部手术、还在等待第二次手术时间的吴亚军,戴着一副黑色墨镜出席了龙湖集团内部的合伙人大会,坦陈自己的身体最近出了一些状况,除了眼睛之外,过去一段时间还总是心跳过速,“到现在还没有完全查到原因。所以我觉得我再往下工作的话可能也不太合适了,过去几个月也经过休整,但是我觉得没有调整好。”


根据近日龙湖集团发布的公告,创始人吴亚军因个人年龄和身体原因卸任集团董事长,但会以战略发展顾问的身份继续关注和支持公司。



虽然推动这场一把手权力交接的直接诱因是身体状况,但对吴亚军来说,寻找接班人的过程早在11年前就开始了。


2011年卸任龙湖集团CEO后,吴亚军从两个方面持续强化公司的治理结构,以实现“去家族化”,即大力引进外部高管和培养提拔内部“仕官生”。


接过吴亚军指挥棒,集董事长、CEO于一身的陈序平,正是“仕官生”出身。2008年清华大学硕士毕业后,陈序平以“仕官生”身份加入龙湖集团,历任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理。今年3月,陈序平接替邵明晓出任集团CEO,7个月后,再次接替吴亚军成为集团新一任董事长。


为了建立全国人才招聘发展体系,2004,吴亚军在龙湖启动“仕官生”校招计划,以精英招聘的理念,从国内外一流高校吸纳优秀应届毕业生。为给龙湖挑选出合格的中高层管理人才,吴亚军早年间还会特意抽出时间面试每一名“仕官生”。财报资料显示,目前龙湖高管团队中“仕官生”比例达到20%。


在吴亚军看来,仕官生制度,帮助龙湖完成了内部管理人才的自我输血,从机制上解决了人才焦虑问题。


过去近30年间,吴亚军带领龙湖从重庆一隅之地,逐渐成长为辐射全国、年营收超千亿元的房企巨头,绿城集团创始人宋卫平曾评价称,“吴亚军有男人气魄,又有女人的细腻,我不吝啬把溢美之词送给她。”


不过,缺失吴亚军的气魄和细腻后的龙湖,面对当前中国房地产市场的低迷行情,在陈序平带领下还能顺利穿越下行周期吗?



创办龙湖之前,吴亚军做过技术工人,还当过报社记者、编辑。


1964年,吴亚军出生在重庆一个小县城里,因为母亲是裁缝,她跟着学会了一手做衣服的手艺。1980年,吴亚军考入西北工业大学导航工程系,出于英语可能会对未来职场有帮助的心理,她利用业余时间报了一个口语培训班。


上述两项技能果然在吴亚军参加工作后发挥了重要作用。1986年,吴亚军毕业工作2年的重庆前卫仪表厂因为引进国外先进技术,需要与德国企业谈判,在厂领导为接待人员发愁时,时年22岁的技术工人吴亚军毛遂自荐,在德国企业代表来访那天,吴亚军穿着自己做的旗袍,讲着一口流利的英语,顺利完成了翻译和接待工作。


当时,同吴亚军一起被分配到重庆前卫仪表厂的大学生共有11名。因为能力出众,厂里安排吴亚军兼任厂电大兼职教师,每月到手工资100多元,吴亚军成了那个年代的“金领”,周围人也都开始称呼她吴老师,这个称呼一直延续到了龙湖时代。龙湖内部员工守则上有一条写道:内部员工之间,能不叫“总”就不叫“总”。


在重庆前卫仪表厂工作4年后,随着市场经济渐行渐深,有了更多选择的吴亚军,于1988年主动应聘《中国市容报》,该报主办单位是建设部城建司及重庆市建委。


通过这份媒体工作,吴亚军不仅借助拉画册出版的活儿,赚到了人生第一桶金,而且还在房产、建材领域积累起不少有益资源。


促使吴亚军想要进军房地产开发的诱因,来自其第一次在重庆买房的经历。当时入手的那套房子不仅交房延期了1年,而且入住1年多后房子还没有通上天燃气,导致吴亚军在用电高峰的夏季,做饭时都不敢同时打开电磁炉和空调,否则家里就会因为电压负荷而跳闸。


在吴亚军回忆中,那套房子的设计也充斥着不合理,客厅没有窗户、采光差,电梯经常出故障,使得她不得不常常爬楼梯回家。


“如果有一天我做开发商,盖的房子一定不会这么差。”吴亚军开始憧憬进军房地产行业的发展空间。


说干就干,1993年,怀揣自己赚到的第一桶金,吴亚军从报社辞职成立重庆佳辰经济文化发展有限公司,注册资本200万元,专做进口建材生意,中国市容报社、重庆亚泰工贸发展公司、吴亚军丈夫蔡奎、吴亚军母亲各出资50万元。


蔡奎,毕业于南京航空航天大学通讯专业,在深圳通过炒股赚了人生第一桶金,于1993年创办重庆亚泰工贸发展公司,涉及快速充电器的开发。据《香港信报》报道,两人是因吴亚军一次采访报道结缘。


1995年,吴亚军的重庆佳辰经济文化发展有限公司与中建科合作,成立重庆中建科置业有限公司(即龙湖地产前身),正式涉足房地产。蔡奎关停自己的生意,从深圳回到重庆,与妻子吴亚军一起创业。



作为房地产开发门外汉,没有专业经验的吴亚军特意赶往深圳,向时任万科董事长兼CEO的王石取经,善于向其他公司学习,成为外界不少人对吴亚军的印象之一。


同王石一样,吴亚军也勇敢抓住了自己进军房地产的首个机遇。当时,建设部和国家科委正在全国推行“2000年小康住宅科技示范区”样板项目,一些业内人士担忧顶着“科技示范项目”标签的楼盘,会出现赔本赚吆喝的情况,响应者寥寥。


吴亚军则抓住机会,最终,龙湖地产的第一个项目——重庆龙湖南苑住宅小区被定为重庆“小康住宅科技示范区”。


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1999年,龙湖地产第二个项目龙湖西苑销售时,近两千套房源一年内售罄。


踌躇满志的吴亚军直接喊出了“5年领军重庆地产、10年影响国内地产”的目标。及至2005年,龙湖地产年营销额达到20亿元,排名重庆第一。


同年,龙湖地产进入北京,开启全国化布局,并在2009年登陆香港联合交易所。与吴亚军当年两大目标一起实现的,还有吴亚军、蔡奎夫妇的财富自由梦。当年,吴亚军凭借273亿元身价,超过碧桂园杨惠妍,首次登顶中国女首富。


但在财富暴增之后,吴亚军的家庭却亮起了红灯。2012年,吴亚军蝉联中国女首富后,龙湖地产发出公告,宣布吴亚军和蔡奎以和平、友好的方式解除了婚约关系。


据《香港信报》报道,吴亚军给了丈夫200亿港元分手费。也正是因为这场天价离婚,在中国女首富位置上待了一个月的吴亚军,很快被杨惠妍挤了下去。


不过,这场离婚反而强化了吴亚军对龙湖的掌控力度。根据双方离婚协议,蔡奎不再参与企业经营,未来只根据占有股权享有分红权。为避免龙湖股权落在第三方之手,蔡奎还签署了相关协议书,让吴亚军代为掌管股票投票权。


蔡奎并非吴亚军推行“去家族化”治理方针中排出管理层的第一人。早在2003年,吴亚军就为此赶走过蔡奎的妹妹。当时,面对丈夫的争执,吴亚军解释道,自己出钱送小姑子去读大学的前提就是,毕业之后不能再回公司。龙湖上市的2009年,为了进一步减少家族企业色彩,吴亚军让蔡奎辞任公司副董事长职务。


当龙湖管理层中其他家族成员全部离开后,吴亚军开始考虑接班人选问题,同王石一样,在2011年8月,选择先行辞任CEO,继续以公司董事长的身份筛选合格接班人。


为此,吴亚军先后参观了小米和美的。在小米,吴亚军听雷军讲述了小米模式和创新发展经验。从小米归来后的2017年,吴亚军在龙湖试行合伙人制度,合伙人根据每年业绩获得股权和现金激励。


美的的收获对吴亚军感触更深。据《21世纪经济报道》消息,2019年9月,吴亚军带队去美的交流,当时何享健已经将权力交接给方洪波运行了7年,“在何享健60岁把企业交给方洪波的时候,其实他的儿子何剑锋已经成年了,但他并没有交给孩子,而是交给了毕业后就到了美的的方洪波。”在吴亚军看来,当时中国第一批创业者交接的时候往往都是二代接班,何享健的做法称得上十分另类。


跟美的交流后,吴亚军将接班人选开始推进到实践阶段,这才有了合伙人大会上吴亚军自信的表态,称“这个过程已经经历了三、四年的安排,对于我和管理团队高层来讲,也不算突兀,大家心里是有准备的。”



从吴亚军手中接班的陈序平,眼下正迎来上任以后的第一个大考。


外部房地产市场景气度持续低迷。国家统计局发布的相关数据显示,1-9月份,全国房地产开发投资103559亿元,同比下降8.0%;商品房销售额99380亿元,同比下降26.3%。


越来越多曾经煊赫一时的房地产开发商遭遇资金链危机。


上海易居房地产研究院发布的《2022中国房企品牌价值50强》中,50强榜单变动率达50%,较上年大幅上升36%。其中,2021年还曾位列榜单第7、9、13、14的融创中国、世茂、阳光城和富力,均已消失。


2021年中期业绩会议上,融创中国创始人孙宏斌还曾豪言:“融创现在是全中国最安全的房企,除了我们以外,都有可能暴雷”。到了今年5月,融创中国便因无法偿还陆续到期的4笔美元债优先票据利息,而官宣违约。


顶着“豪宅教父”名头的许荣茂,其创办的世茂也因为债务陷入暴雷危机之中。7月份,世茂官宣公司已没有能够支付一笔高达10亿美元到期优先票据的应付款。


龙湖自身也在遭遇规模和毛利的下降。今年上半年财报显示,龙湖集团收入948亿元,同比增长56.4%;净利润65.5亿元,同比增长6.1%,但增速同比下滑了11%。同时,上半年毛利率同比下降6.4%。


二级市场直接给出了自己的反馈。截至10月28日收盘,龙湖股价为13.12港元/股,相比去年3月历史最高点50.34港元/股,期间累计跌幅超七成,市值蒸发超过2300亿港元。


刚刚过去的8月份,龙湖集团还突遇一波股债双杀,因受商票逾期传言影响,当天公司市值蒸发超过200亿元。


面对股价暴跌和外界传闻,吴亚军不得不带领管理层紧急召开临时沟通会,对外表态称,一切都是“市场惊慌导致的,企业根本没出任何状况。”


对于如何看待一家公司的成长性,吴亚军曾对外给出过自己的理解:“成为一个穿越周期的公司,最终就会做大。我曾经去向中国香港、日本的大公司取经,老板们送给我的告诫都是:只要持续活着,公司就会做大。


现在,带领龙湖穿越新一轮周期的重担,由吴亚军交给了陈序平。


参考资料:

1.《吴亚军把自己做没了》经济观察网

2.《龙湖地产吴亚军:从女记者到女首富》时代周报

3.《龙湖获35亿港元银团贷,吴亚军找到了“碎谣”方法论?》野马财经

4.《女首富吴亚军:男人气魄女人细腻》中国企业家网

5.《独家专访吴亚军:退休后把龙湖交给职业经理人,是很美好的事》八地谈房


本文来自微信公众号:盒饭财经(ID:daxiongfan),作者:赵晋杰,编辑:王靖

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